fbpx
Financieringsvorm

Hoe financier ik een bedrijfspand met woning?

Je hebt een bedrijfspand met een woning op het oog. Dit is precies wat je wil: wonen en werken combineren. Maar hoe financier je eigenlijk een bedrijfspand met woonbestemming: met een privé hypotheek of met een zakelijke lening? En wat zijn de fiscale consequenties? In dit blog leggen we je het haarfijn uit.
Onderwerp
Je leest het binnen
Datum plaatsing

Bouwkundig en kadastraal

Voordat je je droompand koopt, is het van belang dat je weet hoe de totale ruimte bouwkundig en kadastraal is verdeeld. Afhankelijk van die verdeling kun je een financiering afsluiten vanuit privé, vanuit je bedrijf of een combinatie daarvan.

Bouwkundige splitsing

Naast de verdeling van de woning speelt de bouwkundige splitsing ook een bepalende rol bij de financiering van het pand. Heeft het woongedeelte van het pand een eigen ingang en eigen voorzieningen? En heeft het bedrijfsgedeelte dat ook? Dan is er sprake van een bouwkundige splitsing met twee aparte eenheden.

Andersom geldt hetzelfde: hebben de woon- en bedrijfsruimte niet hun eigen ingang en voorzieningen? Dan is er geen sprake van een bouwkundige splitsing. Een taxateur kan je helpen om dit voor je financiering duidelijk vast te leggen.

Kadastraal splitsen

Nadat het pand bouwkundig is gesplitst, is het tijd om de eenheden – het bedrijfspand en de woning – ook kadastraal te splitsen. Zodra dat gebeurd is, krijgen beide eenheden in het Kadaster een apart registratienummer en kunnen de twee eenheden los van elkaar worden gefinancierd.

3 Soorten vermogen

Of er wel of niet sprake is van een bouwkundige splitsing heeft niet alleen gevolgen voor je financiering maar brengt ook fiscale consequenties met zich mee. Voordat we daarover meer vertellen, eerst een stapje terug.

De Belastingdienst onderscheidt 3 soorten vermogen voor de inkomstenbelasting:

  • verplicht ondernemingsvermogen,
  • verplicht privévermogen en
  • keuzevermogen. 

Tot het keuzevermogen behoren de vermogensbestanddelen die je als ondernemer zowel zakelijk als privé gebruikt. Zaken of goederen met een wisselend of een gemengd gebruik. Daarbij mag je kiezen of je dat tot je ondernemings- of privévermogen rekent. Jouw keuze wordt duidelijk doordat je het betreffende vermogensbestanddeel al dan niet op de balans opneemt.

Vrijstelling van btw

We gaan verder met de fiscale consequenties. Heb je een bedrijfspand met woonbestemming privé gefinancierd? Dan hoef je geen omzetbelasting te betalen als je het pand doorverkoopt. De hoofdregel is dat de verkoop van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Daarop gelden een paar uitzonderingen:

  • Als je binnen twee jaar nadat je een onroerend goed in gebruik hebt genomen, weer doorverkoopt, dan betaal je wel btw.
  • En bij de verkoop van een bouwterrein geldt altijd een btw-verplichting.

Opteren

Heb je het pand destijds aangeschaft met btw, dan kan het voordeliger zijn om de verkoop ook met btw te doen in verband met de mogelijke btw-herziening. Die keuze moet je zelf duidelijk maken. De Belastingdienst noemt dat opteren. In de volgende gevallen kun je niet opteren:

  • Als de koper de onroerende zaak voor minder dan 90% gebruikt voor belaste omzet.
  • Als de onroerende zaak wordt verkocht als onderdeel van de verkoop van een bedrijf.
  • Of iets zakelijk of in privé is gefinancierd, maakt niet uit voor de omzetbelasting. Ook een zakelijk pand gaat in het algemeen dus over zonder btw als er niet wordt geopteerd. 

Aftrekbaar

Bij een zakelijke financiering zijn de kosten die je maakt zoals advieskosten en verbouwingskosten aftrekbaar van de winst in de onderneming. Als je iets tot je ondernemingsvermogen rekent, dan zijn de kosten die daarmee samenhangen ook zakelijk en dus aftrekbaar. Verbouwingskosten worden wel vaak geactiveerd op de balans en vervolgens afgeschreven.

Criterium van 30%

Als je minimaal 30% van je inkomen daadwerkelijk verdient in de bedrijfsruimte, dan is de voorbelasting aftrekbaar. Daarbij geldt als uitgangspunt dat je niet elders over soortgelijke werkruimte beschikt. Want als je elders wel werkruimte hebt, geldt de bijna onmogelijke eis dat 70% van het inkomen fysiek in de werkruimte thuis moet worden verdiend.

De winst uit je onderneming moet je dus voor 70% of meer genereren vanuit de werkruimte. Vanuit wil zeggen dat de werkzaamheden vanuit het kantoor worden georganiseerd. Deze eis levert in de praktijk voor de meeste ondernemers weinig problemen op. Als aanvullende eis geldt dat de inkomsten voor tenminste 30% fysiek in de werkruimte moeten worden verworven. Voor ondernemers die hun geld op de weg of bij de klant verdienen, is het moeilijk te voldoen aan dit criterium.

Meer weten?

Op de site van de Belastingdienst staat een handige rekenhulp die je eenvoudig laat zien welk belastingvoordeel op jouw situatie van toepassing is.

Ook interessant: Overweeg je komend jaar een (nieuw) bedrijfspand te kopen? Of wil je beleggen in vastgoed? Dan betaal je vanaf 1 januari 2021 waarschijnlijk 8% overdrachtsbelasting.

Wil je weten welke financieringsmogelijkheden jij hebt? Er is veel mogelijk, maar iedere financier stelt andere voorwaarden.

Ontvang binnen 1 werkdag advies van een adviseur bij jou in de buurt.