fbpx

Financieren in vastgoed. Wat zijn de fiscale consequenties?

Beleggen in vastgoed kan een interessante investering zijn. U ontvangt maandelijks direct rendement in de vorm van huur terwijl de waarde van uw pand mogelijk verder stijgt. En als uw vastgoed in box 3 valt, zijn uw inkomsten ook nog eens onbelast. Dat laatste is een belangrijk punt. Zeker met de wetswijzigingen die in aantocht zijn. Belegt u in vastgoed vanuit uw bv of in privé? Of heeft u wellicht plannen om dat op termijn te gaan doen? Dan kunnen de voor 2022 aangekondigde wetswijzigingen van invloed zijn op uw keuze. In dit blog praten we u bij over de laatste ontwikkelingen op het gebied van financieren in vastgoed.

Wat is het uitgangspunt van de Belastingdienst?

Voor elke vastgoedbelegger is het van belang om te weten hoe de Belastingdienst naar uw beleggingen kijkt. Ziet de Belastingdienst u als een privé-belegger, dan maken uw investeringen deel uit van uw vermogen in box 3. In dat geval betaalt u belasting over de netto-investeringswaarde van uw beleggingen. Dat is het saldo van uw bezittingen minus uw schulden. Uw inkomsten uit de verhuur van het pand en de eventuele verkoopwinst zijn hierbij onbelast.

Gebruikt u de investering in vastgoed voor uw eigen onderneming? Dan beschouwt de Belastingdienst dit als een onderdeel van box 1.  Stel u bezit een pand dat u zelf gebruikt als kledingzaak. In dat geval bent u zowel eigenaar van het pand als eigenaar van het bedrijf dat in het pand is gevestigd. U wordt dan belast in box 1 en u betaalt belasting over de waardestijging van het pand.

Als u één of meerdere panden bezit en deze verhuurt aan derden en daarnaast werkt, wordt de situatie anders.  Dan bent u eigenaar van het pand en ziet de Belastingdienst uw opbrengsten uit de verhuur als een privé-belegging. U wordt dan belast in box 3. Vragen de verhuurders en het onderhoud van uw panden veel van uw tijd? Dan kan het zijn dat de Belastingdienst de inkomsten die u ontvangt van deze panden, dus zowel de verhuur als de eventuele verkoopopbrengst, indeelt in box 1. Zo is het uitgangspunt van de Belastingdienst dus bepalend voor de keuzes die u maakt.

Wat houdt de geplande wetswijziging in?

Het plan van het kabinet is een wijziging op twee punten en dwingt ondernemers ertoe hun bestaande en nieuwe investeringen in vastgoed te heroverwegen.

  • Als u na de wetswijziging meer dan 500.000 euro leent van uw bv en dat gebruikt voor een ander doel dan de financiering van uw eigen woning, dan ziet de Belastingdienst het bedrag boven deze grens als dividenduitkering. Het belastingpercentage dat u hierover betaalt, is volgens het huidige tarief 25%. Als u dat niet wilt, heeft u twee opties:
    u koopt een pand in de bv of u financiert uw investering in privé met een externe lening.
  • In de geplande wetswijziging staat een voorstel om de vastgoedbelegging in box 3 te belasten met een fictief rendement van 5,33%. Voor een lening wordt in het plan aangenomen dat er 3,03% rente wordt betaald. Dit betekent dat u als vastgoedbelegger met een lening waarbij u door de Belastingdienst bent ingedeeld in box 3, voortaan belasting moet betalen.

Een voorbeeld ter verduidelijking

Of nu belegt vanuit uw bv of in privé, u betaalt na de wetswijziging hoe dan ook meer belasting. Uw persoonlijke situatie speelt daarbij een belangrijke rol bij de keuze die u maakt. We leggen het verder uit aan de hand van een voorbeeld over financieren in vastgoed.

Stel u bezit nu een beleggingspand met een waarde van 1 miljoen euro. Dit pand is gefinancierd met een lening van exact hetzelfde bedrag. Daarover betaalt u nu geen heffing in box 3. In 2022 ziet deze situatie er ineens heel anders uit. Dan wordt aangenomen dat u uit dit beleggingspand een inkomen van 2,3% rente per jaar ontvangt, namelijk 5,33% – 3,03%, waarover 33% inkomstenbelasting is verschuldigd. Dat betekent dat u jaarlijks 7.590 euro betaalt over dit beleggingspand.
Als u deze lening van 1 miljoen euro voor deze belegging geheel vanuit uw bv heeft gefinancierd, en er geen andere leningen vanuit de bv zijn, dan ziet de Belastingdienst 500.000 euro van deze lening als dividenduitkering. Daarvoor bent u dan eenmalig 125.000 euro verschuldigd volgens het huidige tarief.

Een goede voorbereiding is wenselijk

De geplande wetswijzigingen van het kabinet hebben niet alleen betrekking op financieringen vanaf 2022. Zodra de wetswijziging is ingevoerd, vallen zoals het nu lijkt ook uw bestaande financieringen onder de nieuwe wetgeving. Bovenstaande is gebaseerd op de huidige stand van zaken en bekende informatie. Laat u tijdig volledig informeren over uw situatie door een gekwalificeerde fiscaal adviseur. Onze adviseurs brengen u graag in contact met een specialist.

 

commercieel vastgoed

Advies nodig?

Laat uw telefoonnummer achter zodat één van onze financieel adviseurs uw vraag persoonlijk kan beantwoorden.