Wat is de leegwaarderatio?
Als je je eigen huis verkoopt, lever je het leeg op aan de kopers. Verkoop je je beleggingspand, dan lukt dat vaak niet. De huurders van jouw pand genieten huurbescherming en hebben een lopend huurcontract waardoor ze niet zomaar de woning kunnen verlaten bij verkoop. Een beleggingspand wordt daarom vaak aangekocht en verkocht in verhuurde staat. Dit leidt tot een andere berekening van de waarde van de woning en daarmee kan de waarde sterk afwijken van de reguliere marktwaarde. De factor om deze waardevermindering te berekenen, wordt de leegwaarderatio genoemd. De leegwaarderatio wordt bepaald door de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde van het pand.
Wat is nu mijn fiscale voordeel als ik een beleggingspand bezit?
Ben je in het bezit van een beleggingspand? Dan betaal je belasting over dat pand in box 3. De hoogte van de belasting die je moet betalen, wordt vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde. Maar verhuur je het pand en valt de huurder onder de huurbescherming, dan mag je vanwege de leegwaarderatio een lagere WOZ-waarde invullen bij je belastingaangifte. En een lagere WOZ-waarde betekent dat je minder belasting hoeft te betalen.
Hoe bereken ik mijn leegwaarderatio?
De leegwaarderatio voor jouw pand kun je zelf berekenen. Hoe je dat doet, leggen we je in 5 stappen uit.
Stap 1
Neem de WOZ-waarde van jouw pand. In dit rekenvoorbeeld hanteren we een WOZ-waarde van
€ 300.000.
Stap 2
Wat is de maandelijkse huurprijs die je hanteert? Let op: het gaat om de kale huurprijs dus zonder kosten voor gas, water, licht en service. Vermenigvuldig deze huurprijs met 12 zodat je de huurinkomsten voor één jaar weet. Heb je meerdere appartementen in hetzelfde pand die je verhuurt, dan moet je deze uiteraard ook meerekenen.
In dit rekenvoorbeeld gaan wij uit van een maandelijkse kale huurprijs van € 1.000. Dat betekent dat de jaarlijkse huurinkomsten 1.000 x 12 bedragen = € 12.000
Stap 3
Nu kun je de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde berekenen. Dat doe je door de jaarlijkse huurprijs te delen door de WOZ-waarde. In dit voorbeeld betekent dat:
€ 12.000 / € 300.000 x 100 = 4%
Stap 4
Kijk op de website van de Belastingdienst welke leegwaarderatio hoort bij jouw percentage en dan zie je dat dit in ons voorbeeld 67% is.
Stap 5
Vervolgens kun je nu berekenen welke WOZ-waarde jij mag berekenen voor je aangifte van de inkomstenbelasting. In dit voorbeeld is dat 67% van de WOZ-waarde die hier € 300.000 bedraagt.
67% x € 300.000 = € 201.000
Je mag dus € 201.000 opgeven in plaats van € 300.000. Een aanzienlijk verschil!
Wat betekent de afschaffing van de leegwaarderatio straks voor mij?
De aangekondigde afschaffing van de leegwaarderatio in het coalitieakkoord zorgt ervoor dat veel beleggers in vastgoed meer inkomstenbelasting betalen in box 3. Verhuur je een vakantiewoning of een bedrijfspand? Dan is de leegwaarderatio niet van toepassing. Ook als je met je huurder een tijdelijk huurcontract afspreekt zonder huurbescherming, geldt de leegwaarderatio niet.
Voorbeeld
Stel je verhuurt een appartement aan particuliere huurders met huurbescherming. Dan is de leegwaarderatio daarop nu nog van toepassing. De WOZ-waarde van het appartement bedraagt
€ 300.00 en je vraagt een maandelijkse huur van € 600. Per jaar bedraagt de huurprijs dan 12 x € 600 = € 7.200. De huur op jaarbasis in verhouding tot de WOZ-waarde reken je dan als volgt uit:
€ 7.200 x 100% / € 300.000. De jaarhuur bedraagt in dat geval 2,4 % van de WOZ-waarde. Kijk op de website van de Belastingdienst welke leegwaarderatio bij dit percentage hoort en dan zie je dat dit in ons voorbeeld 56% is. De waarde van de door jouw verhuurde woning voor box 3 is 56% x € 300.000 = € 168.000.
Met ingang van 2023 wordt de leegwaarderatio afgeschaft. Dan moet je als verhuurder van het appartement in ons voorbeeld belasting betalen in box 3 over een bedrag van € 300.000 in plaats van € 168.000. Dat verschil is aanzienlijk.
Tot slot
De leegwaarderatio kan je dus nu nog veel voordeel opleveren: een mooi rendement en een verlaging van je vermogensbelasting. Maar dit verandert vanaf volgend jaar. Wanneer de afschaffing van de leegwaarderatio precies ingaat, wordt waarschijnlijk pas na Prinsjesdag bekend gemaakt.
Wil je weten wat dit betekent voor jouw situatie?
Vraag dan vrijblijvend een afspraak aan voor een persoonlijk advies.
